まずは、現状を把握しましょう。
令和2年9月1日～10月10日までの最近40日間で
売れた横浜市内ワンルームは、１３件。
成約価格は330万～840万。
【検索条件】
１．横浜市内
２．２０㎡以下のワンルーム（オーナーチェンジ）
３．情報元は、東日本レインズのみ
４．新築年は、1968年～2020年。
【ワンルームを売る時の心構え】
１．時間がかかる事を覚悟する。
適正価格で売りに出していても、ライ
バル物件が多い為、直ぐには売れない。
２．権利書（登記識別情報）、管理委託契約
（保証会社など）の内容確認。
※サブリース契約の解除条件や、権利書
ローン残債の確認は必須。
３．管理組合で問題になっている事は無いか
よく確認する。
※管理組合の借金が数百万の場合もある。
契約直前に買主に伝えると、キャンセル
になる場合があるので、とにかく不利な
要件は早く買主に伝えた方がいい。
４．近くで売りに出している似たような物件
より、少しだけ安く売りに出す。
※類似物件がある場合、価格が少しでも安い
方から売れていきます。
５．一般媒介ではなく、専任媒介がいい。
何故かというと、総額が安い為、仲介手数料
が少なくなるので、一般媒介ではどこも真剣
に販売活動をしなくなるからです。
６．残債確認を怠らない。
売れた金額でローンが返せないでは、契約が
出来ません。無理な場合はとりあえず残債が
少なくなってから売るようにしましょう。
空室の方が売れる
「ワンルームは賃借人を入れないと売れない」
なんて言う不動産屋や、投資家がいますが
それは違います。
【空き家だから買いたい】
という買主さんも結構います。
空室の場合、
１．自分のセカンドハウスとして
２．社員の住まいとして
３．子や孫、知り合いの居住用として
など、場所によっては空室の方が利用価値がある
人が意外といるんです。
実際、未来堂でも空室のワンルームをリフォーム
して販売した事があります。（中区伊勢佐木町5）
3点ユニットは避けられる
この写真が3点ユニットです。
古いタイプのワンルームマンションやアパートに
よくあるタイプです。
（これはやだ！という人が多いです。）
トイレや、浴室、洗面はちゃんと独立していないと
借りる人にとって不快な空間になります。
1部屋２０㎡以下の狭いワンルームに多く採用され
ていますが、成約事例を見ても、利回り１４％で
やっと売れたものがあります。
【最近の成約傾向】
横浜市内のワンルームマンション（２０㎡以下）は
安いもので300万円台で売れています。
※安い物件は3点ユニットタイプがほとんどです。
高く売れた物件の中には1800万という物件がありま
すが、これは築5年駅徒歩4分という好立地でした。
賃料収入は3万～7万円台と場所や築年数によって
かなりの開きがあります。
築年数の浅いワンルームはもう3点ユニットではない
ので、場所が良ければ7万以上の賃料でも借りる人が
います。
築浅は利回りが低い
最近の分譲ワンルームマンションは外観・立地
仕様共に良いのですが販売価格がお高いので、
借入をして投資はできないですね。
表面利回りは、３～４％位が多いです。
不動産の専門家から言わせていただくと
１．築浅で利回りが低いは投資にならない。
※１０％以上利回り物件は探せば結構ある。
２．新築や築浅物件は将来大きく値下がりする為
長期保有には向いていない。
３．ワンルーム自体の人気が落ちている。
1人住まいでも１LDK,2LDKが人気がある。
【中古ワンルームは利回りで勝負する】
中古ワンルームは、利回り（表面、実質ともに）
の面では、築浅・新築よりも優れています。
ご相談は電話 045-326-6914
直通メール minagawa@miraido-yokohama.com
どちらでも無料です。
お気軽にご相談ください。
【不動産の売却依頼はぜひ未来堂へ！】
こういう時期ですが未来堂専任媒介物件は完売して
います。
その為、媒介物件を募集しています。
不動産の売却をお考えの方、売りに出しているが売
れなくてお困りの方、ぜひご相談ください。
令和2年 10月11日
未来堂株式会社
代表 皆川
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