ワンルーム投資は気を付けて

 

 

最近はアパートの融資が厳しくなった為、ワンルームマンションを購入する人が増えているらしいです。(投資用不動産の売買仲介業者の話)

 

しかし、横浜市内のワンルームは、立地が良い物件以外は紹介しない。紹介して買ってもらうのは、都内のワンルームが多い。

 

これは、最終的に売れる物件を買ってもらうので、どうしても都内の物件になってしまう。らしいです。横浜市内のワンルームでお勧め物件は少ないようです。

 

実際、横浜市内のワンルームマンション(オーナーチェンジ1000万以内)は令和1年6月現在400件登録されています。

 

この1ヶ月の成約登録は6件。

 

かなり少ない件数です。

 

 

賃借人退去時、収入はゼロ!

 

横浜市内のワンルームマンションは、200万円台~売りに出ていますから、不動産投資の割にお手頃です。

 

しかし、200~300万円台の物件の賃料収入は月3万円位と安いです。

 

マンションの管理費が1万円位ですから、手取りは月2万円。

 

年間の固定資産税が、3~5万円。

 

なんだかんだで実質利回りは8%位になり、一見いい投資のように感じます。

 

仮に、300万円の現金でワンルームを買い、年間24万円の手取りがあるとしましょう。

 

「これは良いものを買った!」と思うでしょうが、最終的に売る時が問題です。

購入金額位で売れればいいですが、売れなかったり、空きになって新しい借主が入らなければ大損になるのです。

300万で買ったワンルームマンションを100万で売ればなんと、200万の赤字です。

 

 

 

不動産は、売りに出してみないといくらで売れるかは確定できないし、売れるまでどのくらいの時間がかかるか解らないのです。

 

この辺が厄介ですから、現金で投資する時は当分使わないお金で、行ってください。

不動産は、すぐに換金が出来る資産ではないんです。

 

 

 

年間手取の24万円には税金もかかりますし、固定資産税や修繕費、管理会社手数料等もかかるのです。

 

分譲マンションで月額3万円の賃料しか取れない物件ですから、次回売る時に必ず苦戦します。

 

今の賃借人が退去したら、次の入居者が何時決まるかという保証も無いです。

 

売れずに塩漬けになる事も考えられます。(資産凍結です。)

 

 

不動産には安くていい物件、はありません。

安い理由が必ずありますから、悪い不動産屋に騙されないようにしてください。

 

 

マンション等の購入、売却について、何か聞きたい事があれば、遠慮なくお問い合わせください。

 

 未来堂ミナガワに電話で相談する。

 

 045-326-6914

 

 相談は無料です。

※事務所で会って相談もOKです。

 

横浜市内のワンルームマンションはたくさんあり、ワンルームのアパートもたくさんあります。

 

ライバル物件はすごく多いんです。

 

一度空いた部屋に、新しい賃借人を入れるのは一苦労です。

 

 

では、どういうマンションを買えばいいか?

 

 

1.駅から平坦で歩ける物件。

 

2. エレベーターがある物件。

 

 

最低でもこの2つをクリアーしている物件を買ってください。

 

あくまでも、横浜市内のワンルームマンションの場合です。

 

 

築年数が古くても、この2つのセールスポイントがあれば売れますし、

部屋を借りてくれる人も探せます。

 

 

価格が安くても、坂や階段が多いマンションや、エレベーターが無いマンションは買わない方が良いです。

 

坂や階段があり、エレベーターが無い4階、5階の賃貸物件は人気がありません。

 

 

あと、想定賃料 〇〇万円! 表面利回り10%!

 

とかに騙されてはいけません。

 

表面10%利回り物件は山ほどあります。横浜市内では希少物件ではありません。

 

しかも、想定賃料ですから、大幅に下がる事もあるし、何時から収益があるかさえ決まっていないのです。

 

表面利回りが10%でも、管理費や固定資産税他を差引くと5%位になる物件もあります。

 

ご注意ください!

 

物件を買う前に

未来堂ミナガワにメールで相談してみる。

minagawa@miraido-yokohama.com

 

 

 

 

投資は【毎月の利益】が無ければ意味ないです!

 

毎月、2万円でこのマンションが手に入る!

 

これは果たして得なんでしょうか?

 

とにかく冷静になって考えてみてください。

 

 

1.買ってから35年間ローンを支払う事になる。

 

2.毎月2万円の支出、の他固定資産税、修繕費がかかる。

 

3.35年後にはマンションの価値はすごく下がる。

 

 

これって、意味ないですよ!

 

毎月2万のカラクリは、

賃料収入-(管理費+ローン返済)=-20,000円

 

 

しかも、空室時には毎月大赤字です。

 

 

そもそも、賃料収入があるのに毎月2万円のマイナスでは、投資の意味がありません。

 

不動産は値下がりするんですから。マンション投資には保有期間中の十分な収益と、売却時の流通性、売却見込みが重要なんです。

 

※新築マンションは目減りが大きいので、買う場合はローンは少なくした方が良いのです。

 

 

儲ける事しか考えてない不動産屋は、すごい勢いで薦めてくると思いますが、

 

買わない方が良いです。

 

それは何故か?というと、答えはこうです。

 

そんなにいい物件なら不動産屋は売らない。

 

お解りでしょうか。

 

売ってしまう事に売主経営陣は絶対反対します。

 

 

不動産屋が分譲して売る。

 

という事は【保有するより売った方が利益が大きいから】なんです。

 

仮に、未来堂が本当にいい分譲ワンルームマンションを1棟もっていたとして、そんなにいい物件なら【絶対売りません】

 

売るとしたら、すごく高く売ります。(笑)

(これ、本音です。)