土地は境界が大事

境界線が決まってないと売れない?

 

 

お隣と、自分の土地との間にはブロックフェンス

がありますよね。

 

このフェンスがちゃんとあればいい

 

境界線は、そんな単純な事ではありません。

 

どこが境界で、ブロックの所有者は誰か?

誰が見ても解るような境界標はありますか?

 

これがはっきりしていることが大事なんです。

 

お隣さんとの境界が不明で、ブロックフェンスが

どちらの物だか解らない。

 

境界標、境界石が何処にあるか解らない。

 

では、買った人が困りますし、それ以前にそんな

あやふやな物件は買ってもらえません。

 

※境界を明示するのは売主の義務です。

 

 

売買契約書には、売主の義務として、隣地境界を

買主に明示する事が記載されています。

 

これが出来ないと白紙解約となる場合があります。

 

契約する前に、ちゃんと境界の確認をしておけば

いいのに、最近では実務を知らない仲介業者が、

境界確認せずに契約を行うケースが多い為、契約後

解約になるケースは増えています。

 

不動産屋でも、マンションの売買や賃貸は詳しいが

土地の売買は良く解っていない会社が多いのです。

 

 

 

仮測量では不完全です!

 

 

土地売買の経験が少ない不動産業者や、その担当

は、測量隣地立会いを契約後に行おうとしますが

これではだめです。

 

また、仮測量というのが最近多いようですが、

仮測量は隣地所有者の立会いはせず、現状を測った

だけのものですから、正式な測量図では無いのです。

 

※その土地の所有者の見解だけで作成された図面

ですから、境界線は決まっていないのです。

あくまでも、多分こんな形になるだろう。という

程度の図面です。仮測量の費用は安価なため、

測量士も時間とお金をかけてきっちりとは調べな

いのです。

 

隣地所有者と連絡が取れなかったり、境界の位置

で揉めると、契約は白紙になってしまいます。

 

土地の契約の場合、先に測量を済ましておくのが

良い方法なんです。

 

私は、土地の売却を依頼されると、最初に境界確認

を行います。

 

境界が解らない場合は、測量士に依頼して新たに

境界標を入れてもらう事になります。

 

こうする事によって、土地の形や土地の広さが確定

され、白紙にならない売買契約が出来るんです。

 

境界確認なんて後でいい!

 

なんて言うのはプロではありません。

 

契約が白紙解約になって、一番困るのは土地所有者さん

(あなた)なんです。

 

 

 

境界線が確定できなかった時は?

 

仮に、契約前の測量で問題が発生し、境界が確定

できなかったとします。

 

この場合は、境界が確定できない理由を事前に買主

に説明し、買主に判断してもらう事になります。

 

隣地所有者が遠方に住んでいて、立会いすることが

困難な場合もあります。

 

この場合は、境界で紛争があるわけではないので、

買主さんが納得してくれれば大丈夫です。

 

しかし、この場合売主としては最低限【現況測量図】

くらいは作成するべきでしょう。

 

※現況測量図とは、測量士が時間とお金をかけ、

調査して作成する測量図面で、隣接地所有者の

立会いがされていない測量図です。

 

 

境界で紛争がある場合は別です!

 

境界紛争がある土地を売るには、相応の値引き

が必要です。

 まさに、「2割・3割引きは当たり前!」です。

 

さて、こういう事態になってしまう原因は一体何

だと思いますか?

 

1.隣接地所有者を全く知らなかった。

 

2.以前から不仲で、そのままにしておいた。

 

3.測量士にすべて任せてしまった。

 

 

原因は、2と3です。

 

不仲な隣地が測量に協力してくれない事を知っている

のに、売主である自分が隣地と話をしなかった事です。

 

隣地と境界の話さえ出来ない程不仲な場合は、弁護士

に間に入ってもらうしかありませんが、少しでも話が

出来るなら、あなたが直接話をして下さい。

 

 

 

大体は、会えさえすれば何とかなります。

 

隣地所有者は、警戒していますが、鬼ではありません。

 

話せばわかる人がほとんどです。

 

 

 

とにかく、

嘘や、隠蔽の類は一切してはいけません。

正直に話す事が一番よく、正しい行為なのです。

 

 

 

 

 

 

 

瑕疵(かし)とは何ですか?

 

 

不動産を買ったり借りたりすることは、みなさん

経験していると思います。

 

瑕疵とは、見ただけでは解らない不具合の事です。

 

過去に事件があった事を知らなかった。

 

こんな状態なのをわかっていたら、借りなかった。

 

または、この金額では買ってなかった。

何で先に言ってくれなかったんだ! 

 

と、買主や借主は当然言います。

 

この場合、都合の悪い事実を伝えていない、貸主

や売主そして担当した仲介業者に責任があります。

 

 

 

言ったら借りてくれないと思ったんです。

申し訳ありません。

 

 と、何時かは謝罪しなければならなくなるんです。

 

100対0で隠ぺいした方の負けです!

 

損害賠償金〇〇〇〇万円を支払え!

 

という判決が裁判では出てしまいます。

 

 

 

こんな嫌な思いをするくらいなら、先に言っておい

た方が良いですよね。

 

 中には、

 

「事故なんて気にしないです。」

 という借主や、買主もいますし、

 

「少し安くしてくれれば文句は言いません。」

 なんていう人もいます。

 

とにかく、正直に事実を伝えるのが大事なんです。

 

例えば、新品の家電製品を買ったとして、壊れてい

て使えなかったらすぐに交換してもらうか、代金を

返してもらいますよね。

 

不動産の場合も、使おうとしたら壊れていた。

という事がたまにあります。

 

新しい浴室やトイレなのに、

水が出ない。

または流れない。

エアコンが壊れている。

 ガスコンロに火が付かない。

 

これらは、見ただけでは解りません。

 

入居前はまだガスが通ってないし、トイレや、浴槽の

水が出るか、流れるかまでチェックは出来ません。

 

まあ、設備については、すぐに修理や交換が出来るの

ですが、これは困りますよね。

 

 

 

事件や事故は必ず伝えなければ、トラブルになります。

 

 

厄介なのが、心理的瑕疵の場合です。

 

借りた部屋や、隣の部屋で事件・事故があった。

(自殺や孤独死等)

この事を知らされてなかった場合です。

 

不動産業者は絶対に隠してはいけませんが、知っ

ていても、借主や、買主に伝えていないケースも

実際は有ります。  ひどい話です。

 

契約時は解らなくても、借主や買主はその部屋に

住むんですから、何時かは事件や事故の事はバレ

ますよ。

 

隠ぺいをすると、相手から損害賠償を請求されま

すから、事故物件の場合は全てを不動産業者に話

してください。

 

その場しのぎで嘘をついても絶対バレるんです。

 

普通、事故物件の場合、相場より少し安くして買主

や借主に、何があったかを良く説明し契約します。

 

事件や事故は物じゃないですから、修理・交換は

出来ないんです。

 

高層マンションで、飛び降り自殺や、事故死があっ

てもなんら不思議ではありません。

 

でも、事実を伝える事は売主および不動産業者とし

ての義務です。

 

 

 

仮にあくどい弁護士が

 

「そんな事まで伝える必要はない」

 

「そんな判例は過去にない」

 

 

と言っていたとしても、

 

不動産業者や売主・貸主は

 

何も知らない買主さんや、借主さんに嘘偽りなく事実

を伝え無ければならないのです。

 

こんなの判例がどうこうではなくて

 

常識人として当たり前です。

 

そう思いませんか。

 

 

 

 

 

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