土地は境界が大事

 

親から相続した実家や、アパートを売る場合、土地の形は確定されていますか?

隣との境界線が決まってないと売れない。

 

お隣さんと、自分の土地との間にはブロックフェンスがありますよね。

 

このフェンスがちゃんとあればいい?

 

そんな単純な事ではありません。

 

ブロックのどこが境界で、ブロックの所有者は誰か?これが、誰が見ても解るような境界標はありますか?

 

お隣さんとの境界が不明で、ブロックフェンスがどちらの物だか解らない。

 

境界標、境界石が何処にあるか解らない。では、買った人が困りますし、それ以前にそんなあやふやな物件は買ってもらえません。

 

※境界を明示するのは売主の義務です。

 

 

売買契約書には、売主の義務として、隣地境界を買主に明示する事が記載されています。

これが出来ないと、白紙解約となる場合があります。

 

契約する前に、ちゃんと境界の確認をしておけばいいのに、

 

最近では実務を知らない仲介業者が、境界確認せずに契約を行うケースが多い為、契約後解約になるケースは増えています。

 

不動産屋でも、マンションの売買や賃貸は詳しいが、土地の売買は良く解っていない会社が多いのです。

 

 

 

仮測量では不完全です。

 

土地売買の経験が少ない不動産業者や、その担当は、測量・隣地立会いを契約後に行おうとしますが、これではだめです。

 

また、仮測量というのが最近多いようですが、仮測量は隣地所有者の立会いはせず、現状を測っただけのものですから、正式な測量図では無いのです。

 

※その土地の所有者の見解だけで作成された図面ですから、境界線は決まっていないのです。

あくまでも、多分こんな形になるだろう。という程度の図面です。仮測量の費用は安価なため、測量士も時間とお金をかけてきっちりとは調べないのです。

 

隣地所有者と連絡が取れなかったり、境界の位置で揉めたりすると、契約は白紙になってしまいます。

 

土地の契約の場合、先に測量を済ましておくのが良い方法なんです。

 

私は、土地の売却を依頼されると、最初に境界確認を行います。

 

境界が解らない場合は、測量士に依頼して新たに境界標を入れてもらう事になります。

 

こうする事によって、土地の形や土地の広さが確定され、契約後白紙解約にならない売買契約が出来るんです。

 

境界確認なんて後でいい!

 

なんて言うのはプロではありません。

 

契約が白紙解約になって、一番困るのは土地所有者さん(あなた)なんです。

 

境界線が確定できなかった時は?

 

仮に、契約前の測量で問題が発生し、境界が確定できなかったとします。

この場合は、境界が確定できない理由を事前に買主に説明し、買うか買わないか判断してもらう事になります。

 

隣地所有者が遠方に住んでいて、立会いすることが困難な場合もあります。

 

この場合は、境界で紛争があるわけではないので、買主さんが納得してくれれば契約に支障はありません。

 

しかし、売主としては最低限【現況測量図】くらいは作成するべきです。

 

※現況測量図とは、測量士が時間とお金をかけ、調査して作成する測量図面で、隣接地所有者の立会いがされていない測量図です。

 

 

しかし、境界で紛争がある場合は別です!

 

売るには、相応の値引きが必要でしょう。

 まさに、「2割・3割引きは当たり前!」です。

 

でも、こういう事態になってしまう原因は一体何だと思いますか?

 

1.隣接地所有者を全く知らなかった。

 

2.以前から不仲で、そのままにしておいた。

 

3.測量士にすべて任せてしまった。

 

 

原因は、2と3です。

 

不仲な隣地が測量に協力してくれない事を知っているのに、売主である自分が隣地と話をしなかった事です。

 

隣地と境界の話さえ出来ない程不仲な場合は、弁護士に間に入ってもらうしかありませんが、

 

少しでも話が出来るなら、あなたが直接話をして下さい。

 

 

 

大体は、会えさえすれば何とかなります。

 

隣接地所有者は、警戒しているだけで、鬼ではありません。

 

話せばわかる人がほとんどです。

 

 

 

とにかく、嘘や、隠蔽の類は一切してはいけません。正直に話す事が一番よく、正しい行為なのです。

 

 

 

 

 

 

 

瑕疵(かし)とは何ですか?

 

 

不動産を買ったり、借りたりすることは、みなさん経験していると思います。

 

瑕疵とは、目で見ただけでは解らない不具合の事です。

 

過去に事件があった事を知らなかった。

 

こんな状態なのをわかっていたら、借りてなかった。

 

または、この金額では買ってなかった。何で先に言ってくれなかったんだ! 

 

と、買主や借主は当然言います。

 

この場合、都合の悪い事実を伝えていない、貸主や売主

 

そして担当した仲介業者に責任があります。

 

 

 

言ったら借りてくれないと思ったんです。申し訳ありません。

 

 と、何時かは相手に謝罪しなければならなくなるんです。

 

100対0であなた達の負けです!

 

損害賠償金〇〇〇〇万円を支払え!

 

という判決が裁判では出てしまいます。

 

 

 

どうですか、こんな嫌な思いをするくらいなら、先に言っておいた方が良いですよね。

 

中には、事故なんて気にしない。という借主もいますし、

 

少し安くしてくれれば文句は言いません。なんていう人もいます。

 

とにかく、正直に事実を伝えるのが大事なんです。

 

例えば、新品の家電製品を買ったとして、壊れていて使えなかったらすぐに交換してもらうか、代金を返してもらいますよね。

 

不動産の場合も、使おうとしたら壊れていた。という事がたまにあります。

 

新しい浴室やトイレなのに、水が出ない。または流れない。とか、エアコンが壊れている。

 

ガスコンロに火が付かない。これらは、見ただけでは解りません。

 

入居前はまだガスが通ってないし、トイレや、浴槽の水が出るか、流れるかまでチェックは出来ません。

 

まあ、設備については、すぐに修理や交換が出来るのですが、困りますよね。

 

 

 

事件や事故は必ず伝えなければ、トラブルになります。

 

 

厄介なのが、心理的瑕疵の場合です。

 

借りた部屋や、隣の部屋で事件・事故があった。(自殺や孤独死等)この事を

 

知らされてなかった場合です。不動産業者は絶対に隠してはいけませんが、知っていても、借主や、買主に伝えていないケースも実際は有ります。ひどい話です。

 

契約した時は解らなくても、借主や買主はその部屋に住むんですから、何時かは事件や事故の事はバレますよ。

 

嘘や隠ぺいなんかすると、相手から損害賠償を請求されますから、事故物件の場合は全てを不動産業者に話してください。

 

その場しのぎで嘘をついても絶対バレるんです。

 

普通、事故物件の場合、相場より少し安くして買主や借主に、事前に何があったかを説明して契約します。

 

事件や事故は物じゃないですから、修理・交換は出来ないんです。

 

高層マンションで、飛び降り自殺や、事故死があってもなんら不思議ではありません。

 

でも、事実を伝える事は売主および不動産業者としての義務です。

 

 

 

仮にあくどい弁護士が

 

「そんな事まで伝える必要はない」

 

「そんな判例は過去にない」

 

 

と言っていたとしても、

 

不動産業者や売主・貸主は

 

何も知らない買主さんや、借主さんに嘘偽りなく事実を伝え無ければならないのです。

 

こんなの判例がどうこうではなくて

 

常識人として当たり前です。

 

 

 

 

 

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